Ny dom fra Højesteret - 3. mands ansvar og forhold mellem AB og Andelshaver
Højesteret har afsagt dom d. 25. august 2023 i sag BS-33624/2022-HJR om, at lejeloven ikke kunne anvendes analogt på andelsboligforhold om skader foretaget af 3. mand, der er rekvireret af andelshaver, og hvor udlejer efter lejelovens bestemmelser kan rette en krav mod lejer.
Højesteret begrunder med følgende:
A og B, der er andelshavere i A/B X, fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med Y VVS om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af el-gulvvarme i badeværelset engagerede Y VVS en elektriker som underentreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på Cs andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Parterne er enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.
Højesteret begrunder med følgende:
A og B, der er andelshavere i A/B X, fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med Y VVS om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af el-gulvvarme i badeværelset engagerede Y VVS en elektriker som underentreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på Cs andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Parterne er enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.
Andelsboligforeningen og C har rejst erstatningskrav mod A og B. De har endvidere anlagt sag mod Y VVS, men den sag er sat i bero på udfaldet af nærværende sag.
For Højesteret angår sagen, om A og B efter en analogi af lejelovens § 142, stk. 3
(dagældende § 29, stk. 10), eller § 149, stk. 2 (dagældende § 25, stk. 2) er erstatningsansvarlige for de tab, som andelsboligforeningen og C har lidt.
Analog anvendelse af lejelovens § 142, stk. 3, og § 149, stk. 2
Det fremgår af lejelovens § 142, stk. 3, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Der er tale om et ansvar på objektivt grundlag. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelse af erstatningsansvaret. Det fremgår af lejelovens § 149, stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Det fremgår af lejelovens § 142, stk. 3, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Der er tale om et ansvar på objektivt grundlag. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelse af erstatningsansvaret. Det fremgår af lejelovens § 149, stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
De nævnte bestemmelser om lejers erstatningsansvar finder anvendelse på lejeforhold, dvs. hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågældende ikke ejer. Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over
en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer
og har part i. Det indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en
6
udlejers interesser og lejernes interesser ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening. Forholdet mellem en udlejer og dennes lejere adskiller sig
dermed fra forholdet mellem en andelsboligforening og dens medlemmer.
Som anført af byretten må det lægges til grund, at A og B antog Y VVS til at udføre badeværelsesentreprisen, og at de hverken instruerede VVS-firmaet eller
den af VVS-firmaet antagne elektriker om arbejdets udførelse. Parterne er enige
om, at beskadigelsen af vandrøret var forårsaget af elektrikeren. Der er således
tale om en skade som følge af en selvstændigt virkende entreprenørs skadegørende handlinger uden for kontrakt. Det følger af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, at hvervgiveren som udgangspunkt ikke er ansvarlig
for sådanne skader.
Efter det anførte finder Højesteret, at der ikke er grundlag for at pålægge A og B
erstatningsansvar for vandskaden efter en analogi af lejelovens § 142, stk. 3, eller lejelovens § 149, stk. 2.
Konklusion og sagsomkostninger
A og B frifindes for de rejste krav.
Højesterets dom afviger fra, hvad der er normalt i en andelsboligforening og i henhold til lejeloven, hvor andelshaver som udgangspunkt har været erstatningsansvarlig overfor andelsboligforeningen for skader, som hans entreprenør er ansvarlig for. Eftersom en analogi af lejeloven ikke hjemler erstatningsansvar overfor andelshaveren, bør andelsboligforeningerne indføre en bestemmelse herom i foreningens vedtægter.
Højesterets dom afviger fra, hvad der er normalt i en andelsboligforening og i henhold til lejeloven, hvor andelshaver som udgangspunkt har været erstatningsansvarlig overfor andelsboligforeningen for skader, som hans entreprenør er ansvarlig for. Eftersom en analogi af lejeloven ikke hjemler erstatningsansvar overfor andelshaveren, bør andelsboligforeningerne indføre en bestemmelse herom i foreningens vedtægter.
Hele dommen kan læses her: Højesterets dom af 25. august 2023 (domstol.dk)