Stigende renters betydning for andelskronen

En ny kunde - bestyrelsen for en andelsboligforening - har henvendt sig efter, at bestyrelsen havde modtaget regnskabsudkast, hvor de på trods af den samme valuarvurdering/dagsværdi har "fået" en stor forhøjelse i egenkapitalen. Potentielt kunne andelskronen stige med et 2-cifret millionbeløb, og andelsværdien for de enkelte andelsboliger kunne ligeledes stige med ca. 20%. 

Det er dog vigtigt at forstå principperne bag andelsværdiberegningen. Årsagen til denne stigning var en ikke-realiseret kursgevinst på deres lån. Når en forening bruger en valuarvurdering som værdiansættelse af ejendommen, skal kursen på foreningens lån indregnes på balancedagen. Den pågældende forening havde et  fastforrentet lån med lav rente, som altså ville give en væsentlig kursgevinst, hvis lånet blev omlagt. 

Det medfører naturligvis også spørgsmålet, om foreningen skal omlægge deres lån til en højere ydelse, men med en væsentlig reduktion af deres restgæld. Selvom realkreditinstitutterne gerne vil omlægge, så skal man altid have for øje, at realkreditinstitutterne ikke er uvildige, og jeg vil altid anbefale, at bestyrelsen søger uvildig rådgivning før låneomlægning. 

Hvis foreningen beslutter, at den ikke-realiseret kursgevinst skal uddeles som andelsværdi, så vil et rentefald medføre, at andelskronen administrativt skal sættes ned, såfremt foreningen ikke har andre hensættelser. Højesteret afsagde 18. januar 2013 to domme (sags nr. 365/2011 og sags nr.

97/2012) om regulering af maksimalpriserne, selvom andelskronen var fastsat ved en general-forsamlingsbeslutning pga. en væsentlig ændring i værdiansættelsen.

Udover kursregulering kan stigende renter også have en betydning for valuarvurderingen, hvilket dog ikke var tilfældet i denne sag.